随着我国物业管理行业的飞速发展，物业服务合同纠纷数量也逐年攀升。在民法典施行前，物业服务合同作为无名合同，在发生纠纷时裁判者可适用的法律主要为《合同法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷司法解释》）以及参照适用国务院《物业管理条例》的规定。

　　《中华人民共和国民法典》针对多年来物业服务合同领域频发的纠纷，在《物业服务纠纷司法解释》及《物业管理条例》等相关法律法规规定的基础上，总结实践中已有的裁判准则，在合同编中增加物业服务合同（第二十四章）作为典型合同之一，用14个条文（第937条至第950条）规定了物业服务合同的方方面面，明确了物业服务者与业主的权利义务关系，为物业服务合同领域的纠纷提供了明确的法律适用指引。

　　一、物业服务合同的定义、内容与形式

　　《中华人民共和国民法典》第937条规定了物业服务合同的定义：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第938条明确了物业服务合同的内容与形式，应当注意，第938条第二款规定“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分”在原《物业服务纠纷司法解释》第三条规定的基础上，增加了“有利于业主”的限定。

　　二、物业服务合同的约束力

　　根据《中华人民共和国民法典》第939条，物业服务合同可以由业主与物业服务人签订，也可以由业主委员会与依法选聘的物业服务人签订，而且在业委会成立前，可由建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同。后两种物业服务合同虽然业主并非合同的直接签订方，但合同对全体业主均有法律约束力。

　　三、物业服务人与业主的义务

　　（一）物业服务人的义务

　　《中华人民共和国民法典》关于物业服务人的义务规定非常全面，一是将物业服务人的主要合同义务以法律的形式直接明确，从合同约定义务上升到了法定义务。二是特别规定了原物业服务人在物业服务合同终止后的义务，明确原物业服务人员不履行后合同义务的，无权请求服务合同终止后的物业费。实践中因新旧物业服务企业交接所引发的业主与原物业服务企业的矛盾频发，《中华人民共和国民法典》明确在新旧物业服务人交接期间，业主与原物业服务人之间的权利义务关系，可以有效预防纠纷的发生。三是明确了物业服务企业的报告义务，规定物业服务人应定期向业主或业委会公开相关服务信息，有效保护业主的知情权。四是针对实践中一些物业服务企业催交物业费的乱象，《民法典》以禁止性规定，明确物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　（二）业主的义务

　　从物业服务的实际出发，作为接受服务一方的业主，其主要义务即为按照约定向物业服务人支付物业费，同时为了配合物业服务人在物业服务区域内开展服务，在发生可能影响物业服务人提供服务的情形时，业主应当履行事先告知义务和相应的配合义务。相关情形可总结为，一类是物业发生变化，例如业主对房屋进行装饰装修、依法改变共有部分用途；一类是物业使用人发生变化，例如业主转让、出租物业专有部分，设立居住权。

　　四、物业服务合同的终止

　　（一）前期物业服务合同的终止

　　根据第940条的规定，在前期物业服务期限届满前，如果业委会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　（二）业主解聘物业服务人

　　在物业服务期限届满前，业主如对物业服务人提供的物业服务不满意，可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人，解除物业服务合同。该法定程序即《中华人民共和国民法典》第278条规定的业主共同决定的表决程序。业主共同决定解聘的，应当提前六十日以书面形式通知物业服务人，物业服务合同对于解聘的通知期限可以进行约定。业主单方提前解除合同，对物业服务企业造成损失的，应当赔偿。

　　（三）物业服务期限届满

　　以上两种情形属于物业服务合同关系的提前终止。而当物业服务期限届满，根据《中华人民共和国民法典》的规定，物业服务合同关系存在以下三种走向：

　　（1）如果业主或业委会决定选聘新物业服务人或者决定自行管理的，物业服务合同关系终止。原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退场，并做好相关交接工作。

　　（2）业主共同决定续聘的，应当在物业服务期限届满前续订物业服务合同。若物业服务人不同意续聘，应当提前九十日书面通知业主或业委会。

　　（3）业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，物业服务人员继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。